而农贸市场的改造,应该如何选址,什么样的旧农贸市场改造后,能够在政府、民生和商业中达到三赢,而作为农贸市场改造的商家,选址成为了重要的课题。这一小节,我将对农贸市场改造的选址做一个阐述。
城区的商业中心地带,周边游客多于常住居民,虽然看似流量极大,但对农产品的购物需求较低,前期容易让人误以为高流量=高收益,最终发现高流量中,也存在着购物需求方向的分歧;
商业连贯性差,虽然看似周边人口集中,但人口集中的同时,又相对分散为零散的几个团体,比如厂矿区的配套商业,如果远离居住区,则很容易被截留,即使改造花费心血,却无法带来直观效益;
3、商业氛围不够浓厚,却同时又不是住宅区的最优首选,这类农贸市场即使不进行改造,也会面临招商、留住商户上的困难;
4、附近500米以内有大型商场,其中带有生鲜业态,这类农贸市场项目具有一定的竞争风险,若计划投入改造需谨慎,改造后规模不可超出实际农产品需求总和;
商业连贯,业态完整,农贸市场是其中唯一的农产品交易场所,且与住宅区不远或临近住宅区;
农贸市场的存量客户具备相当的黏性,在很多家庭中,买菜者常常以中老年人居多,他们都十几年甚至半辈子常年在一个农贸市场中购买农产品;
之前这个农贸市场其辐射的常住人口较多,并且一直以来拥有较高的知名度。
从原市场建筑装修条件来看,原本建筑已经十分陈旧,或是建筑格局本就不适合做农贸市场的老项目,其改造升级后,不一定能起到预期的效果。例如:
建筑格局较差,经营死角过多,这是硬伤,即使升级改造的力度再大,都难以弥补硬伤,导致改造效率不高,成本花进去却见效不显著;
建筑及装修条件较好,装饰材料较新,这类项目无疑没有改造升级的必要,即使经营不善,也绝非硬件出现问题,只能从招商、管理上找出办法,根治问题。
适合作为农贸市场改造选址的项目大部分都具备以下建筑装修的原始条件:
经营状况十分火爆,适合改造,但必须扩容,不扩容的前提下,很难平衡,改造难度大;
经营状况一般,适合改造,但同时需要重新招商,借着改造的时机完善业态比例和商户品牌水准等自身条件;
经营状况一般,无明显死角,却存在个别空摊,空摊有矩可循(例如空摊集中为肉类摊位),稍有改造风险,如果设计以及规划合理,可以改造成功,需要重新招商,从业态分布、区域规划上来重新招商、选商,重新复活市场;
经营状况一般,死角存在空摊,有改造风险,适合改造时进行一定缩减,或重新招商,但招商压力、难度大;
经营状况较差,空摊很多,空摊分布无规律(例如多个区域、多种行业均存在空摊),不适合改造,应该进行大规模缩减市场规模,更改市场定位,才能重新开业。
第二章 第四节 农贸市场改造的选址
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